Zgoda KOWR na wcześniejszą sprzedaż nieruchomości - kiedy nie jest potrzebna?

Obowiązki nabywcy nieruchomości rolnej

Nabywca nieruchomości rolnej jest obowiązany prowadzić gospodarstwo rolne, w skład którego weszła nabyta nieruchomość rolna, przez okres co najmniej 5 lat od dnia nabycia tej nieruchomości, a w przypadku osoby fizycznej prowadzić to gospodarstwo osobiście. Ponadto w okresie 5 lat nabyta nieruchomość ta nie może być zbyta ani oddana w posiadanie innym podmiotom (art. 2b ust. 1 i 2 u.k.u.r.).

Jednocześnie ustawodawca przewidział, iż powyższe ograniczenie prawa własności gospodarstwa rolnego może być zniesione, w sytuacji gdy Dyrektor Generalny Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolniczego, na wniosek nabywcy nieruchomości rolnej, wyrazi zgodę, w drodze decyzji administracyjnej, na zbycie lub oddanie w posiadanie innym podmiotom, przed upływem okresu 5 lat od dnia przeniesienia własności tej nieruchomości.

Podjęte w tej kwestii rozstrzygniecie zwalniające z zakazu zbywania lub oddawania w posiadanie innym podmiotom może nastąpić w przypadkach uzasadnionych ważnym interesem nabywcy nieruchomości rolnej lub interesem publicznym (art. 2b ust. 3 u.k.u.r.).

Jednocześnie ustawodawca wskazał na cały szereg sytuacji, w których ww. przepisów art. 2b ust. 1 i 2 u.k.u.r nie stosuje się do nieruchomości rolnej. Kluczową w okolicznościach badanej sprawy jest sytuacja nieruchomości rolnej, zbywanej lub oddawanej w posiadanie osobie bliskiej (art. 2b ust. 34 pkt 1 lit. a) u.k.u.r.), przez którą to osobę przepisy ustawy rozumieją zstępnych, wstępnych, rodzeństwo, dzieci rodzeństwa, rodzeństwo rodziców, małżonka, osoby przysposabiające i przysposobione oraz pasierbów (art. 2 pkt 6 u.k.u.r.).

Obrót nieruchomościami rolnymi w obrębie wspólnoty rodzinnej

Założeniem powyższych ustaw, znajdującym wyraz w wielu ich przepisach, jest całkowite uwolnienie obrotu prawnego wewnątrz wspólnoty rodzinnej od ograniczeń, które obowiązują poza tym zakresem, a mają na celu ograniczenie m.in. obrotu ziemią rolną w celach spekulacyjnych.

Tym samym, wobec nabywcy gospodarstwa rolnego, który jest osobą bliską zbywcy nie znajdują zastosowania obowiązki prowadzenia gospodarstwa rolnego, w skład którego weszła nabyta nieruchomość rolna, przez okres co najmniej 5 lat od dnia nabycia tej nieruchomości (art. 2b ust. 1 u.k.u.r.), oraz zakaz zbywania bądź oddania w posiadanie innym podmiotom nabytej nieruchomości przez okres 5 lat (art. 2b ust. 2 u.k.u.r.) (vide: uchwała SN z dnia 22 czerwca 2017 r., III CZP 24/17, www.sn.pl). Takie rozumienie art. 2b ust. 4 pkt 1 u.k.u.r., które wskazuje na potrzebę uzyskania zgody stosownej władzy publicznej na oddanie w posiadanie nabytej od rodziców nieruchomości rolnej osobom trzecim, pozbawiające jej właściciela możliwości swobodnego nią obrotu, pozostaje w sprzeczności nie tylko z literalnym brzmieniem art. 2b ust. 4 pkt 1 u.k.u.r., ale także z założeniem legislacyjnym wywodzonym z art. 23 Konstytucji RP, mającym chronić i rozwijać rodzinne gospodarstwa rolne jako podstawy ustroju rolnego kraju.