Jak znieść współwłasność nieruchomości?

Współwłasność nieruchomości - kiedy?

Współwłasność nieruchomości dotyczy sytuacji, w którym co najmniej dwóm osobom przysługuje prawo własności tej samej nieruchomości niepodzielnie. W sytuacji istnienia współwłasności należy liczyć się więc z tym, że rozporządzanie samodzielnie rzeczą będącą we władaniu kilku osób rodzi komplikacje. W takich okolicznościach najlepszym rozwiązaniem może być zniesienie współwłasności.

Wyjście ze stosunku współwłasności jest możliwe w każdym czasie. Współwłaściciel chcący dokonać zniesienia współwłasności może skorzystać z przysługującemu mu roszczenia zniesienia współwłasności z art. 210 § 1 Kodeksu cywilnego, zaś zgodnie z art. 220 Kodeksu cywilnego roszczenie to nie ulega przedawnieniu.

Każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności. Uprawnienie to może być wyłączone przez czynność prawną na czas nie dłuższy niż lat pięć. Jednakże w ostatnim roku przed upływem zastrzeżonego terminu dopuszczalne jest jego przedłużenie na dalsze lat pięć; przedłużenie można ponowić.

Sposoby zniesienia współwłasności

1. Zniesienie współwłasnosci za porozumieniem stron

Współwłasność może zostać zakończona zarówno polubownie przez czynność prawną, jak również na mocy orzeczenia sądu. 

W pierwszym przypadku zakończenie współwłasności zachodzi, gdy strony osiągną porozumienie zarówno w kwestii samego faktu zakończenia współwłasności, jak i wybranego sposobu jej zakończenia. Jeżeli brak jest porozumienia w którymkolwiek z tych aspektów, konieczne staje się skorzystanie z drogi sądowej.

Jeżeli współwłaściciele zgadzają się, co do metody rozwiązania współwłasności, wystarczy sporządzenie odpowiedniej umowy przed notariuszem. Choć koszty w tym przypadku są nieco wyższe, procedura jest bardzo szybka, a zazwyczaj wszystko załatwia się podczas jednej wizyty u notariusza.

1. Sądowe zniesienie współwłasności 

Natomiast, w przypadku sporu między współwłaścicielami co do metody zakończenia współwłasności (np. każdy z nich chce zachować nieruchomość dla siebie w całości, lub uważa, że żądane przez innych rekompensaty są zbyt wysokie), jedyną opcją pozostaje zastosowanie sądowej procedury zniesienia współwłasności nieruchomości.

 Istnieją trzy sposoby sądowego zniesienia współwłasności nieruchomości. 

W celu ustalenia najkorzystniejszego sposobu zniesienia współwłasności warto zasięgnąć indywidualnej porady prawnej u adwokata od spraw nieruchomości, który zajmuje się sprawami o zniesienie współwlasności nieruchomości w Lublinie i województwie lubelskim adwokat Justyny Jarentowskiej, która doradzi na podstawie zindywidualizowanych okoliczności Twojej sprawy. 

 Cywilny podział nieruchomości

Cywilne rozwiązanie współwłasności poprzez sprzedaż wspólnej rzeczy oraz podział uzyskanej ceny zgodnie z proporcją udziałów. Taka metoda jest akceptowana zarówno w przypadku umownego, jak i sądowego zakończenia współwłasności. W przypadku postępowania sądowego, sprzedaż wspólnej rzeczy jest zarządzana, gdy niemożliwy jest podział w naturze, a jednocześnie brak jest zgody na przyznanie rzeczy na wyłączną własność jednemu ze współwłaścicieli. Sąd może nakazać sprzedaż rzeczy, gdy żaden ze współwłaścicieli nie wyraził zgody na otrzymanie tej rzeczy. Procedura sprzedaży odbywa się poprzez przeprowadzenie licytacji.

Przyznanie nieruchomości jednemu ze współwłaścicieli 

Przyznanie nieruchomości jednemu z obecnych współwłaścicieli wyłącznego prawa własności,z jednoczesnym obowiązkiem spłaty na rzecz pozostałych współwłaścicieli. Wartość nieruchomości jest określana przez biegłego sądowego, za co ponoszą koszty uczestnicy postępowania. Na tej podstawie sąd ustala wysokość spłat. W uzasadnionych sytuacjach spłaty mogą być odroczone lub rozłożone na raty, jednak nie dłużej niż na okres 10 lat. Postanowienie Sądu stanowi podstawę do wpisania zmien w księdze wieczystej nieruchomości. 

Fizyczny podział nieruchomości

Pierwszorzędnym sposobem zniesienia współwłasności jest jednak fizyczny podział rzeczy, o które może wnosić każdy ze współwłaścicieli. Dotyczy to tylko nieruchomości, które da się fizycznie podzielić. Podział nieruchomości powoduje powstanie nowych, odrębnych nieruchomości. Nieruchomości wydzielone z większej rzeczy przypadają na wyłączną własność poszczególnym współwłaścicielom a wygasa przez to współwłasność dotychczasowej nieruchomości. Fizyczny sposób podziału może okazać się niemożliwy, jeżeli jest sprzeczny z przepisami ustawy, społeczno-gospodarczym przeznaczeniem nieruchomości, lub gdy wiązałby się z istotną zmianą lub znacznym obniżeniem wartości nieruchomości. 

Adwokat do sprawy o zniesienie współwłasności

Sprawy o zniesienie współwłąsności nieruchomości należą do kategorii skomplikowanych spraw, bowiem juz przy sporządzeniu wniosku nalezy zebrać odpowiednie dokumenty, poprawnie sformułować żądania i przedstawić sądowi dowody.

Niejednokrotnie koniecznym jest przeprowadzenie opinii biegłych sądowych do spraw szacowania wartości nieruchomości, biegłego geodety czy biegłego z zakresu budownictwa. W sprawie o zniesienie współwłasności możliwe jest rozliczenie nakładów na nieruchomości (remont nieruchomości, opłacone podatki) a w związku z tym należy prawidłowo oszacować wartość nakładów i zgłosić roszczenie o ich rozliczenie. 

Koszty sprawy o zniesienie współwlasności nieruchomości w Lublinie

Pomoc adwokata w prowadzeniu sprawy o zniesienie współwłasności nieruchomości pozwoli na szybsze i sprawniejsze zkończenie sprawy oraz uzyskanie rzeczywistej wartości udziału w wnieruchomości. Korzyści z pomocy adwokata w takiej sprawie to nie tylko szybkość i sprawność postępowania ale oszczędność nerwów i konfliktów pomiędzy współwłaścicielami. 

Na koszty sprawy o zniesienie współwłasności składają sie koszty : sądowe, skarbowe i adwokackie. 

Jeśli chodzi o zniesienie współwłasności w Lublinie koszty związane ze złożeniem wniosku wynoszą:

– 300 zł w przypadku wniosku zgodnego,

– 1000 zł przy braku zgodnego wniosku,

- 17 zł opłata skarbowa od pełnomocnictwa, 

- ewentualne koszty opinii biegłych sądowych,

- pozyskanie dokumentów do sprawy.

W toku postępowania sąd orzeka także o wzajemnych roszczeniach współwłaścicieli, np. za poniesione koszty na utrzymanie nieruchomości. Jeżeli w stosunku do danego przedmiotu toczą się inne postępowania, np. w sprawie określenia wysokości udziałów, z chwilą złożenia wniosku o podział wspólnego majątku zostają one przekazane do dalszego procedowania sądowi, rozpatrującemu zniesienie współwłasności.

Jeżeli dochodzi do zniesienia współwłasności nieruchomości konieczne jest dokonanie odpowiedniego wpisu do księgi wieczystej (lub rejestru gruntów) zmian jakie w tym zakresie zaszły, co wymaga złożenia odpowiedniego wniosku do sądu wieczystoksięgowego oraz uiszczenie z tego tytułu opłaty, która wynosi:

100 zł, w przypadku opłaty od wniosku o założenie księgi wieczystej,
150 zł, w przypadku opłaty od wniosku o wpis w księdze wieczystej zniesienia współwłasności.

Adwokat Justyna Jarentowska - Prawnik od nieruchomości w Lublinie

prowadzi sprawy o zniesienie współwłasności nieruchomości w Lublinie, oraz w innych miastach na terenie województwa lubelskiego (Zamość, Łęczna, Świdnik, Opole Lubelskie, Lubartów, Radzyń Podlaski, Kraśnik, Krasnystaw, i inne). Pomoc prawnika dotyczy nieruchomości gruntowych, zabudowanych nieruchomości, gospodarstw i działek rolnych, zniesienie współwłasności kamienicy.